Woningvoorraad

Een thuis voor onze huurders, nu en in de toekomst: dat is onze missie. Maar liefst 16.000 huishoudens vinden een thuis in onze woningen. Toekomstige generaties willen we ook een passend en betaalbaar thuis bieden. Daarom kijken we naar demografische en politieke ontwikkelingen in de stad én op het platteland en de mogelijkheden die ons huidige en toekomstige vastgoed hierin biedt. We betrekken huurders zoveel mogelijk bij de keuzes die we maken. Een van onze grootste opgaven voor de komende jaren is het verduurzamen van onze woningen.

4.1 Vastgoedsturing & Transformatieopgave

Transformatieopgave

Binnen het proces van vastgoedsturing hanteren we een beleidsperiode van 16 jaar. Dit komt overeen met twee planperiodes planmatig onderhoud. In 2018 namen we alle woningen die in 2018 t/m 2033 uit exploitatie gaan onder de loep. Daarnaast bekeken we de woningen die slecht scoorden ten opzichte van ons gemiddelde.

In principe houden we woningen zo lang mogelijk in de markt. Voorwaarde is dat dit verantwoord is. Daarvoor kijken we naar:

  • het wonen voor de huidige huurders;
  • de vraag naar de woonproducten;
  • het woningonderhoud;
  • het kostenniveau.

Woningen die met de normale beheermaatregelen niet langer in stand te houden zijn, maken onderdeel uit van de toekomstige transformatieopgave. Dit leidt uiteindelijk tot sloop/vervangende nieuwbouw en renovaties. Daarnaast kunnen we de woningportefeuille verkleinen door verkoop.

 

Tabel: Vastgoedlabel van de verhuureenheden in de kernvoorraad en % transformatie

Gemeente Doorexploiteren Renovatie Sloop Verkoop Totaal aantal zelfstandige woningen Transformatie (renovatie + sloop + verkoop) Percentage Transformatie
Assen 6.259 663 156 465 7.543 1.284 17%
De Wolden 1.472 5 0 153 1.630 158 10%
Hoogeveen 193 0 0 68 261 68 26%
Meppel 381 0 0 16 397 16 4%
Midden-Drenthe 952 0 0 87 1.039 87 8%
Midden-Groningen 4 0 0 0 4 0 0%
Noordenveld 307 0 0 43 350 43 12%
Ooststellingwerf 1.840 146 8 201 2.195 355 16%
Westerveld 1.247 6 0 176 1.429 182 13%
Totaal zelfstandige woningen 12.655 820 164 1.209 14.848 2.193 15%
Percentage (%) strategie 85% 6% 1% 8% 100%    

In deze tabel is toevoeging van (nieuwbouw)woningen en aankoop van woningen niet meegenomen. In de tabel staan uitsluitend reguliere zelfstandige eenheden.

Prestaties van de vastgoedportefeuille

Jaarlijks meten we de prestaties van onze woningen met behulp van de volgende Kritieke Prestatie Indicatoren (KPI’s):

  • verhuurbaarheid;
  • woon- en bouwtechnische staat;
  • kostenniveau mutatie- en reparatieonderhoud;
  • beleidswaarde/rendement;
  • leefklimaat.

Gemiddelde productsterkte
Op basis van deze KPI’s berekenen we via een gewogen gemiddelde een productsterkte. Dit geeft inzicht in de prestatie van ons vastgoed en of we maatregelen moeten treffen. We zien een stijgende lijn van de prestaties van ons vastgoed. In 2018 scoorde ongeveer 14% van onze vastgoedportefeuille niet naar tevredenheid. In de afgelopen jaren lagen deze percentages iets hoger, te weten in 2013: 21%, in 2015: 17% en in 2017: 15%. 

Met dagelijkse beheermaatregelen en onderhoud of renovatie werken we aan verbetering van de prestatie. Waar dit niet mogelijk is (om bouwtechnische, financiële of verhuurredenen) onttrekken we woningen door sloop of verkoop aan de voorraad.

Prestatiematrix
Om de financiële en maatschappelijke prestaties van ons vastgoed, nu en in de toekomst, in kaart te brengen werken we met een prestatiematrix. Deze prestatiematrix hebben we in 2018 doorontwikkeld. We meten de volgende prestaties:

  • betaalbaarheid (streefhuurklassen);
  • kwaliteit vastgoed (bouwtechnische staat en ouderdom);
  • duurzaamheid (energielabels en CO2-uitstoot);
  • klantperceptie (verhuurbaarheid + leefklimaat);
  • direct rendement.

Jaarlijks herijken we de portefeuillestrategie op ondernemingsniveau en worden de wensportefeuilles op gemeenteniveau geactualiseerd. Doel hiervan is om beter te kunnen sturen op het effectief inzetten van de beschikbare middelen voor onze maatschappelijke opgave.

Besluitvorming

Ultimo 2018 hebben 2.193 verhuureenheden van de kernvoorraad (vhe’s) een vastgoedlabel dat onderdeel uitmaakt van de transformatieopgave.  Dit is 15% van de totale voorraad.  De vastgoedlabels zijn:

  • verkoop (8%);
  • renovatie (6%);
  • sloop/nieuwbouw (1%).

4.2 Samenstelling van onze huidige woningvoorraad

Kernvoorraad per gemeente

Ons totale bezit bestond op 31 december 2018 uit 16.559 verhuureenheden. De kernvoorraad telt per 31 december 2018 14.848 zelfstandige huurwoningen. Bijna al onze woningen hebben een huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 710,68 (prijspeil 2018). Deze grens bepaalt of een woning bij het aangaan van een overeenkomst binnen de sociale huursector valt of de vrije sector.

Tabel: Overzicht van de kernvoorraad (uitsluitend reguliere, zelfstandige woningen) naar nettohuurprijsklasse per gemeente op 31 december 2018

Gemeente Goedkoop Betaalbaar laag Betaalbaar hoog Duur Vrije sector Totaal
  t/m €417,34 €417,35 t/m €597,30 €597,31 t/m €640,14 €640,15 t/m €710,68 > €710,68  
Assen 1.730 4.563 681 567 2 7.543
De Wolden 263 1.022 205 140 0 1.630
Hoogeveen 20 165 56 20 0 261
Meppel 30 223 32 110 2 397
Midden-Drenthe 170 782 52 35 0 1.039
Midden-Groningen 0 0 0 0 4 4
Noordenveld 49 139 37 125 0 350
Ooststellingwerf 609 1.290 184 112 0 2.195
Westerveld 169 967 195 98 0 1.429
Totaal 3.040 9.151 1.442 1.207 8 14.848

Tabel: Verhuureenheden in beheer naar soort

Verhuureenheid 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Woningen 15.478 15.645 15.033 14.918 14.826 14.848 14.622 14.848
Bijzondere woonvormen     362 361 365 364 428 *
Overige verhuureenheden 104 113 113 113 128 131 100 107
Intramurale zorgplaatsen 517 489 522 519 486 464 476 451
Bedrijfsruimten en maatschappelijk 50 50 97 98 99 98 98 97
Garages, parkeerplaatsen e.d. 1.184 1.193 1.180 1.190 1.202 1.132 1.112 1.056
Totaal Bezit 17.333 17.490 17.307 17.199 17.106 17.037 16.836 16.559
Verhuureenheden in beheer, maar niet in eigendom 13 13 16 16 16 16 16 16
Totaal  31-12 17.346 17.503 17.323 17.215 17.122 17.053 16.852 16.575

* Niet meer als aparte verhuureenheid verantwoord.

4.3 Voorraadontwikkeling

Ons bezit bestond op 31 december 2018 in totaal uit 16.559 verhuureenheden. In 2017 waren dit er 16.836. De voorraad nam per saldo iets af als gevolg van verkoop, sloop en beperkte nieuwbouw. De afname was het grootst in de gemeenten  Assen, Ooststellingwerf en Westerveld. 

Tabel: Transformatie totale voorraad (verhuureenheden), overzicht per gemeente 2018

Gemeente Stand op 31-12-2017 Nieuwbouw Verkoop bestaand Sloop* Aankoop/splitsing Stand op 31-12-2018
AA en Hunze 20 0 0 0 0 20
Assen 8.115 0 ‑38 ‑79 ‑1 7.997
De Wolden 1.939 0 ‑8 0 1 1.932
Hoogeveen 292 0 ‑6 0 0 286
Meppel 469 0 ‑1 0 0 468
Midden-Drenthe 1.145 0 ‑10 0 0 1.135
Midden-Groningen 4 0 0 0 0 4
Noordenveld 440 0 ‑3 0 1 438
Ooststellingwerf 2.683 0 ‑10 ‑85 0 2.588
Westerveld 1.729 4 ‑8 ‑34 0 1691
Totaal 16.836 4 ‑84 ‑198 1 16.559

* Betreft administratieve sloop (OGE's uit exploitatie) en geen feitelijke sloop

Nieuwbouw

In 2018 leverden we 4 woningen op. Dit is ruim onder ons voorgenomen aantal op te leveren woningen. Een groot deel van de geplande opleveringen schoof daarmee door naar 2019. Naast de meer gebruikelijke vertragingen zoals afgifte bouwvergunningen, bouwrijp maken, merkten we ook dat met name de arbeidsmarkt en de levering van bouwmaterialen onder druk staan. De vertraging die dit tijdens de bouw veroorzaakte bleek lastig te herstellen.

Verkoop

Verkoop van huurwoningen

In 2018 verkochten we 81 woningen uit de hiervoor gelabelde verkoopvoorraad. Dit zijn 6 meer dan het voor 2018 verwachte aantal van 75. We verkochten 15 woningen aan zittende huurders. Het aantal reacties dat we kregen op de koopwoningen was groot en de verkoop ging snel.  De gemiddelde koopsom bedroeg € 117.000,-.

Tabel: Overzicht aantal verkochte woningen per gemeente in 2018

Gemeente Verkoop bestaand
Aa en Hunze 0
Assen 38
De Wolden 8
Hoogeveen 4
Midden-Groningen 0
Meppel 1
Midden-Drenthe 10
Noordenveld 3
Ooststellingwerf 10
Westerveld 7
Totaal 81

Overige verkopen

Naast woningen verkopen we ook ander vastgoed zoals bedrijfsruimtes, maatschappelijk vastgoed, ontwikkellocaties en garages. In 2018 verkochten we de Bibliotheek in Hoogeveen, een bedrijfsruimte, een woon-werkwoning en enkele ontwikkellocaties. 

Tabel: Overzicht overige verkopen per gemeente in 2018

Gemeente BOG Garage Grond Totaal verkocht
Aa en Hunze        
Assen        
De Wolden     1 1
Hoogeveen 2   1 3
Midden-Drenthe        
Meppel        
Noordenveld        
Ooststellingwerf        
Westerveld 1   2 3
Totaal 3 0 4 7

Sloop

In 2018 sloopten we in totaal 76 woningen:

  • 56 in Assen
  • 20 in Nijeveen

In beide gevallen gaat het om herstructureringslocaties. We bouwen hier en op andere plekken woningen terug in het huursegment betaalbaar-laag.

4.4 VvE-beheer

We verhuren ook woningen in complexen waar we het eigendom delen met anderen. In deze complexen worden onderhoud en besluitvorming geregeld door de Vereniging van Eigenaren (VvE). Hieronder staan onze VvE-complexen.

Tabel: Overzicht VvE-complexen

Omschrijving VVE Plaats Bezit Actium in VvE's     Particulier bezit in VvE's   Totaal
    Bedrijfsruimten Woningen te koop Woningen in de verhuur Bedrijfsruimten Woningen particulieren  
Grunostate Assen 0 0 17 1 5 23
Ceresplein/Apollopad Assen 0 0 15 0 41 56
Van Houtenstraat Assen 0 0 23 0 9 32
Echtenstraat 2 t/m 42 Assen 0 0 5 0 16 21
Molenstraat 229 t/m 269 Assen 0 0 6 0 15 21
Jan Fabriciusstraat Assen 0 0 30 1 0 31
De Nieuwe Kolk Assen * 0 65 * 0 65
Gouwe 28 t/m 68 Assen 0 0 6 0 15 21
Gouwe 70 t/m 110 Assen 0 0 9 0 12 21
Gouwe 53 t/m 93 Assen 0 0 7 0 14 21
Mercuriuscentrum/ Assen 0 0 77 9 0 86
Ceresplein              
Smetanalaan 182 t/m 356 Assen 0 0 15 0 73 88
Gravenlanden 35 t/m 69 Assen 0 0 2 0 16 18
Scharmbarg 129 t/m 211 Assen 0 0 5 0 37 42
Thorbeckelaan (ondersplitsing) Assen 0 0 47 * 18 65
233 t/m 361              
Kloosterpoort Woningen Assen 0 0 57 0 0 57
De Wieken Smilde 0 0 19 0 8 27
De Meestershof Bovensmilde 0 0 21 0 6 27
Lesturgeonplein Vledder 0 0 13 3 11 27
Hof van Koekange Koekange 4 0 22 0 7 33
Alteveerstraat Hoogeveen 1 0 45 4 0 50
Princenhof Hoogeveen 0 0 52 1 25 78
Broekemastraat Diever 0 0 1 0 1 2
Martenskamp Oosterwolde 0 0 3 0 3 6
Veenbaas Haulerwijk 0 0 18 0 7 25
De Keyserstroom Meppel 0 0 6 0 0 6
Brink Oosterwolde 0 0 9 1 0 10
Totaal   5 0 595 20 339 959

*In de Nieuwe Kolk en het Marturiacomplex aan de Thorbeckelaan bevinden zich naast woningen enkele bedrijfsruimtes. Het gaat hier onder meer om een bioscoop, theater, school, kerk en gezondheidscentrum.

4.5 Technische kwaliteit van onze woningen

Planmatig onderhoud

In 2017 kregen we te maken met de gevolgen van de veranderende marktomstandigheden. Dit zette zich door in 2018. In combinatie met het werkproces en het inkoopbeleid van planmatig onderhoud, brengt dit een boeggolf van geplande projecten en een overloop van bijbehorende kosten met zich mee. Om dit te doorbreken namen we alternatieve inkoop- en beheersmaatregelen. Hierbij houden we ook rekening met de stijging van bouwkosten. Door de overloop van projecten voerden we niet alle geplande onderhoudsactiviteiten aan 4.800 woningen uit. 

Verduurzaming van onze woningen
In 2018 hebben we 1.310 woningen verduurzaamd. We haalden de planning (verduurzaming van 1.544 woningen) niet omdat bij een aantal woningen voor het uitvoeren van isolerende maatregelen eerst aanvullend fauna- en flora-onderzoek nodig was .

  • De planning was om 1.075 woningen te isoleren. Bij 500 woningen hebben we gevel- en vloerisolatie aangebracht.  Zodra hiervoor in 2019 ontheffing is verleend, gaan we verder met het aanbrengen van gevelisolatie bij de overige woningen.  
  • We hebben 731 woningen (in plaats van de geplande 1.053)  voorzien van PV-panelen. Het bleek technisch niet mogelijk PV-panelen aan te brengen op flatwoningen in Assen. 

Onderhoudskosten

We hadden voor 2018 € 25,2 miljoen begroot voor planmatig onderhoud, inclusief € 4,1 miljoen voor investeringen m.b.t. zonnepanelen. Hiervan hebben we € 17,7 miljoen gerealiseerd (exclusief contract onderhoud en groot onderhoud). Dat betekent dat we nog een restant verplichting hebben van € 7,5 miljoen. Deze onderhoudsactiviteiten doen we in 2019. In 2018 realiseerden we nog voor € 5 miljoen aan onderhoud van de overloop 2017.

InkCor resultaten

Wij nemen sinds 2014 samen met Lefier, Woonservice Drenthe, Domesta en Woonconcept deel aan InkCor (Inkoopgroep Drentse Corporaties). Het doel van InkCor is het onderzoeken en realiseren van gezamenlijk inkopen om tot lagere kosten te komen. Daarnaast delen we kennis en informeren we elkaar over de laatste ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en onderhoud. We onderzoeken waar we onze krachten kunnen bundelen om tot betere afspraken te komen met onze leveranciers, zowel in het proces als in financieel opzicht.

In 2018 ondernam InkCor de volgende activiteiten:

  • verlenging verschillende onderhoudscontracten;
  • inkoopvoorwaarden, gerelateerd aan AVG;
  • ontwikkelen Raamovereenkomst nieuwbouw en bundeling opgave;
  • evaluatie contract en tevredenheidsonderzoek samenwerking inzake energielabeling.

 

4.5.1 Energielabels en energie-index

Gemiddelde Energie-index per gemeente

In 2015 formuleerden we de ambitie dat onze woningen in 2020 gemiddeld energielabel B (energie-index tussen 1,2 en 1,4) hebben. In de woonagenda van Aedes en de brief van minister Plasterk  aan de Tweede Kamer van 14 juli 2017 wordt voorgesteld deze doelstelling bij te stellen naar 2021. 

Stand van zaken in 2018
Onze woningen hebben een gemiddelde energie-index  van 1,5. Dit staat gelijk aan het energielabel C. Onze woningen in de gemeenten Aa en Hunze, Hoogeveen, Meppel, Midden-Drenthe en Noordenveld hebben gemiddeld energielabel B. In 2019 voeren we met name in de gemeenten De Wolden, Ooststellingwerf Westerveld en Assen verduurzamingsactiviteiten uit om ook hier gemiddeld label B te halen.    

Impactanalyse rekenmethodieken
In 2018 was er sprake van een achterstand in het afmelden van woningen waarvoor we in 2016 en 2017 een STEP-subsidie aanvroegen. Deze achterstand hebben we medio 2018 ingelopen. Voor een aantal woningen geldt dat we gemiddeld label B niet halen.  Dit komt door gewijzigde rekenmethodieken. Daarom zijn we in november 2018 gestart met een onderzoek naar de impact hiervan.  De impactanalyse richt zich op de actualiteit van de energie-index van woningen die voor het invoeren van het Nader Voorschrift (1 januari 2015) zijn afgemeld, in relatie tot de verbeteractiviteiten die voor de komende jaren staan gepland. We verwachten de uitkomsten eind februari 2019.  Afhankelijk hiervan passen we onze plannen en begroting waar mogelijk aan. 

Tabel: Overzicht gemiddelde EI-index en label per gemeente

Gemeente EI-index Gemiddeld label
Aa en Hunze 1,22 B
Assen 1,52 C
De Wolden 1,63 C
Hoogeveen 1,3 B
Meppel 1,39 B
Midden-Drenthe 1,36 B
Noordenveld 1,33 B
Ooststellingwerf 1,53 C
Westerveld 1,43 C

Grafiek 2. Prognose energie-index  2017-2024 Grafiek 2. Prognose energie-index 2017-2024

Grafiek 2 geeft de ontwikkeling van de gemiddelde energie-index tot en met 2024 weer. In de prognose is de ontwikkelingsportefeuille van de afdeling Projecten en de geplande energetische verbeteringen bij planmatigonderhoud opgenomen.  De prognose is opgesteld aan de hand van de huidige energie-index in VABI en kan wijzigen door de resultaten van de impactanalyse.

4.5.2 Mutatieonderhoud & reparatieverzoeken

De laatste jaren was het moeilijk om een goede begroting te maken voor het mutatieonderhoud en de reparatieverzoeken. Dit kwam door de manier waarop we kosten administreren. Gevolg hiervan was dat we te maken hadden met voortdurende overschrijdingen van de begroting. Kijken we naar de Aedes benchmark, dan blijkt dat onze kosten in lijn liggen met het gemiddelde van andere corporaties. 

Onderzoek

Om meer grip te krijgen op de relatie tussen begroting en realisatie zijn we een onderzoek gestart om onze kosten en het proces te vergelijken met andere corporaties. Dit levert een aantal verbeteringen op voor proces, uitvoering en administreren van kosten. We maken hierin nog verdere verdiepingsslagen, in samenspraak met de andere corporaties.

Adviesbureau Kovon onderzoekt voor ons de samenhang tussen de kosten van planmatig - en niet planmatig onderhoud. Dit onderzoek loopt door tot in 2019. De verwachting is dat de uitkomsten ons helpen om tot een betere beheersing van de kosten te komen en handvatten geven voor een betere sturing op de kosten.