Financiën

8.1 Financieel beleid

In 2018 hebben we ons financieel beleid herijkt. De kaders ten aanzien van de financiële ratio’s zijn  (nog) niet aangepast, vanwege het voorlopige karakter van het toezichtkader van de Aw en het WSW. Wanneer dit definitief wordt, passen we ons financieel beleid hierop aan. De verwachting is dat dit in 2019 plaatsvindt. Wel hebben we de investeringskaders aangepast aan actuele inzichten. Dit heeft geleid tot een nieuw investeringsstatuut.

8.1.1 Positionering

In 2017 hebben we onze nieuwe strategische koers voor 2018-2021 vastgesteld. We werken aan onze missie: een thuis voor onze huurders, nu en in de toekomst, waarbij we drie pijlers hanteren:

  • We hebben oog voor ieder mens;
  • We zijn vernieuwend;
  • We gaan voor duurzaam.

Uitgangspunten uit deze pijlers die bepalend zijn voor ons financieel beleid zijn:

  • We maken duurzame keuzes in ons vastgoed en onze bedrijfsvoering en we stimuleren duurzaam woon- en werkgedrag;
  • We zijn financieel solide, (…), en houden in onze processen en beleid rekening met effecten op lange termijn;
  • We werken altijd doelgericht en kostenbewust.

Deze uitgangspunten geven richting aan het financieel beleid, dat we als volgt omschrijven:

Ons financieel beleid heeft ten doel Actium financieel solide en duurzaam te laten zijn en blijven, ook voor de lange termijn.

Ons financieel beleid is enerzijds sturend en anderzijds randvoorwaardelijk. Financiën zijn onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten. Onze bedrijfsactiviteiten worden gestuurd door de diverse vormen van beleid en door wet- en regelgeving. Van significante betekenis is de portefeuillestrategie. Het grootste deel van ons kapitaal zit immers in onze woningen en heeft daarmee de grootste invloed op onze kasstromen. Andere vormen van beleid zijn: investeringen, financiering, verhuur, onderhoud, duurzaamheid en organisatie. Het financiële beleid verbindt alle beleidsvormen en is kaderstellend voor de financiële effecten hiervan.

Conform BTiV artikel 104 lid 2 sub a moet ons financieel beleid ondersteunend zijn aan de realisatie van onze  volkshuisvestelijke doelstellingen. We willen onze financiën optimaal inzetten voor het realiseren van deze doelstellingen, daarbij rekening houdend met de financiële kaders.

8.1.2 Samenhang

Onderstaand overzicht laat de verbindingen tussen de verschillende beleidsvormen zien:

8.1.3 Kaders

Het hoofddoel van ons financieel beleid is het waarborgen van de financiële continuïteit. Die continuïteit borgen we door sturing op onze financiële ratio’s. Deze zijn vastgesteld vanuit de volgende subdoelen:

  1. We zetten de kasstromen maximaal in voor de realisatie van onze volkshuisvestelijke opgaven.
  2. We dragen zorg voor voldoende solvabiliteit om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen om daarmee ook financierbaar te blijven.
  3. Het resultaat op onze primaire bedrijfsvoering is positief. We zijn financieel in control door het stellen van en sturen op normen voor een aantal beïnvloedbare uitgaven, gericht op een passende prijs-prestatieverhouding.
  4. We streven naar vermogensontwikkeling door te sturen op de financiering in relatie tot  waardecreatie.
  5. We streven naar waardeontwikkeling door rendementseisen te stellen aan investeringen.

Met ons financieel beleid geven we richting aan beleid en (meerjaren)plannen en stellen we kaders voor het bepalen van de maximale inzet voor het bereiken van de onze doelen. Deze kunnen we alleen bereiken wanneer de financiële continuïteit wordt gewaarborgd.

8.1.4 Sturing

Bij het maken van keuzes voor de optimale inzet van onze kasstromen hanteren we de volgende kaders: 

1) Maximaal inzetten van de kasstromen
We streven naar het maximaal inzetten van onze kasstromen voor de volkshuisvestelijke opgave. Deze opgave bepalen we vanuit de portefeuillestrategie. Met behulp van het strategisch beleidsinstrument (SBI) beoordelen we de haalbaarheid van de gewenste transformatie in onze vastgoedportefeuille. Bij eventuele ruimte in de kasstromen zoeken we naar realistische invulling hiervan. Invulling kan plaatsvinden vanuit verschillende beleidsgebieden. Dit is een terugkerend proces.

Bij het maken van de keuzes voor een optimale inzet van de kasstromen hanteren we de ICR (Interest Coverage Ratio) als kader.

ICR
De ICR (rentedekkingsgraad) geeft de mate weer waarin de operationele kasstroom (steeds) toereikend is om aan onze renteverplichtingen te voldoen. De ICR geeft de verhouding weer tussen de operationele kasstroom (waarvan de rentelasten en verkoopresultaten geen deel uitmaken) en de rentelasten. De toezichthouders (Autoriteit woningcorporaties en het WSW) hanteren een minimum van 1,4 voor de ICR. Wij hanteren een hogere norm om zo extra risico’s op te vangen. Jaarlijks herijken we onze risico-inschatting om de interne norm voor de ICR te bepalen. De (onderbouwing van onze) interne norm is opgenomen in het normenkader.

2) Financiële continuïteit
Investeren en financiering, alsook het eigen vermogen en de ontwikkeling daarvan hangen nauw met elkaar samen. Dat heeft te maken met de functies die het eigen vermogen vervult. Het eigen vermogen vervult naast een bufferfunctie ook een financieringsfunctie. De eerste functie spreekt voor zich: als risico’s optreden die (nog) niet waren ingecalculeerd, kunnen we het eigen vermogen aanspreken. We gebruiken het eigen vermogen ook bij investeringen in sociaal onroerend goed (DAEB-investeringen).

Het eigen vermogen heeft ook een vangnetfunctie. Als de beleidswaarde van een investering niet dekkend blijkt voor de investeringskosten, kunnen we op beheerste wijze additioneel gebruikmaken van het eigen vermogen. 

Het is belangrijk om een goed inzicht te hebben in de vermogenspositie en de ontwikkeling daarvan. Ook is het nodig om voor de buffer- en financieringsfunctie een minimumniveau voor het eigen vermogen te hanteren: alleen als het eigen vermogen groter is dan het gestelde minimum, kan het een vangnetfunctie hebben.

Solvabiliteit (op basis van beleidswaarde)
De financiële continuïteit kan worden weergegeven met de ratio solvabiliteit. De solvabiliteit geeft de verhouding weer van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Waardesturing in relatie tot financierbaarheid is nog steeds in ontwikkeling, evenals het beoordelingskader van de externe toezichthouders, waaronder de waarderingsgrondslag van het bezit. Dit is  evenals het aanhouden van een extra buffer om risico’s op te kunnen vangen, voor ons reden om een hogere buffer voor het eigen vermogen aan te houden dan de minimale WSW-eisen. De WSW-norm bedroeg in het verleden op basis van waardering van de activa op bedrijfswaarde 25 procent. Volgens het nieuwe gezamenlijke beoordelingskader Aw en WSW wordt de solvabiliteit gebaseerd op activawaardering op beleidswaarde. Onze inschatting is dat de norm daarmee ongeveer gelijk zal blijven, aangezien de bedrijfswaarde van Actium naar verwachting dicht in de buurt van de beleidswaarde komt. De onderbouwing van onze norm ten behoeve van de extra benodigde buffer is weergegeven in het jaarlijks herijkte normenkader.

Loan to Value (op basis van beleidswaarde)
Een andere norm die de (ontwikkeling van de) financiële continuïteit weergeeft is de Loan te Value. Deze ratio geeft de verhouding van het vreemd vermogen weer ten opzichte van de materiële vaste activa in exploitatie. We hanteren de begrenzing van de Loan to Value met name voor de financierbaarheid. Ook hiervoor hanteren wij onze eigen norm, die is afgeleid van de interne norm die we gebruiken voor de solvabiliteit, zie het normenkader.

3)               Positief resultaat primaire bedrijfsvoering
Het positieve resultaat op de primaire bedrijfsvoering wordt in eerste instantie weergegeven door de operationele kasstromen (ICR). Aanvullend stellen we normen voor de hoogte van de netto-bedrijfslasten en de onderhoudslasten. Deze hebben we vastgelegd in het ondernemingsplan en worden ook jaarlijks in de (meerjaren-)begroting weergegeven. Jaarlijks beoordelen we de normen en eventuele herijking leggen we vast in de kaderbrief.  De kaderbrief is de start van de planning & controlcyclus en geeft richting aan het opstellen van het jaarplan voor het aankomende jaar. De (eventueel bijgestelde) normen zijn kaderstellend bij het opstellen van het jaarplan en de (meerjaren-)begroting.

4)               Vermogensontwikkeling (dekkingsratio)
Om te voorkomen dat we te veel vreemd vermogen aantrekken en daarmee onze financiële continuïteit in gevaar brengen, stellen we een grens aan de hoogte van het vreemd vermogen in relatie tot de marktwaarde in verhuurde staat van ons bezit. Dit is het financieringsplafond. Deze bedroeg in het verleden onder borging van het WSW maximaal 50% van de WOZ-waarde. In het recent afgegeven beoordelingskader is dit aangepast naar 70% van de marktwaarde. Gezien de afhankelijkheid van de markt voor de marktwaardebepaling hanteren wij een lager financieringsplafond. Zo hebben we voldoende buffer om tijdig bij te sturen bij een (forse) waardedaling van de marktwaarden.

5)               Rendementseisen investeringen
We streven naar het maximaal inzetten van onze middelen voor de volkshuisvestelijke opgave. Deze opgave bepalen we vanuit het strategisch voorraadbeleidsproces. Eén van de middelen die we vanuit het SVB inzetten voor het vervullen van de volkshuisvestelijke opgave is het doen van investeringen. Hieronder verstaan we nieuwbouw, aankoop en groot onderhoud.  Het doen van investeringen wordt begrensd door het financiële beleid en het investeringsstatuut. In dit statuut hebben we aanvullende kaders voor investeringsbesluiten vastgelegd. 

In 2018 hebben we ons investeringsstatuut herijkt. In dit statuut zijn de rendementseisen vastgelegd, gedifferentieerd naar doelgroep en woningtype. 

Normen financiële ratio’s
In onderstaand overzicht zijn de normen die wij hanteren voor de financiële ratio’s opgenomen.  De normen van de externe toezichthouders (WSW en Aw) zijn ook opgenomen. Onze interne  normen worden jaarlijks geactualiseerd en in een apart hoofdstuk van de MJB vastgelegd. De interne normen zijn minimaal gelijk aan de externe normen. Daar waar de interne normen afwijken van de externe normen, is dit in het  financieel beleid onderbouwd.

Definitie Norm extern* (DAEB) Norm intern (DAEB) Norm extern* (niet-DAEB) Norm intern (niet-DAEB)
Interest Coverage Ratio (ICR) min 1,4 min 1,6 min 1,8 min 1,8
Loan to Value        
Maximaal percentage v.d. nominale schuld ten opzichte van de beleidswaarde van het bezit max 75% max 65% max 75% max 65%
Solvabiliteit        
Minimaal percentage van het eigen vermogen in relatie tot het balanstotaal op basis van de beleidswaarde min 20% min 35% min 40% max 60% (start) min 40% max 60% (start)
Dekkingsratio        
Maximaal percentage ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat van het bij het WSW ingezette onderpand max 70% max 70% max 70% max 70%

* De externe normen hebben betrekking op de voorlopige normen van de Aw en WSW als onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. In paragraaf 8.3.1 wordt onder de kop 'Beleidswaarde' nader toegelicht welke status aan deze normen kan worden toegekend ten tijde van het opmaken van dit jaarverslag. 

8.2 Financiële positie en kengetallen

In dit hoofdstuk geven we inzicht in de belangrijkste financiële ratio's per jaareinde 2018. Daarbij is het van belang om te vermelden dat 2018 een overgangsjaar is voor wat betreft het normenkader. De externe toezichthouders Aw en WSW hebben in 2018 een nieuw Verticaal toezichtsmodel gepubliceerd. In dit model zijn de  normen voor de financiële ratio's voorlopig bepaald. Er dient echter nog nadere invulling te worden gegeven aan het waardebegrip beleidswaarde. In hoofdstuk 8.3 wordt onder de kop 'Beleidswaarde' hierover meer toegelicht. 

Vanwege het feit dat de beleidswaarde in 2018 voor het eerst wordt toegelicht overeenkomstig de regelgeving, zullen we in dit hoofdstuk daar waar ratio's zijn gebaseerd op beleidswaarde, voor de vergelijkende cijfers de ratio's van voorgaande jaren laten zien. Deze zijn voor 2017 en 2016 voor de Loan to Value en de Solvabiliteit gebaseerd op bedrijfswaarde.  

 

Interest Coverage Ratio (ICR)
De ICR geeft aan in hoeverre we in staat zijn om bruto rente-uitgaven te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten (inclusief vennootschapsbelasting) voor rente-ontvangsten en rente-uitgaven. Wij gebruiken intern een normwaarde van 1,6 (WSW hanteert 1,4).

ICR

In 2018 realiseerden we een ICR van 1,38 (realisatie ICR 2017: 2,20). Dat was lager dan de begrote ICR van 1,75.  Dit werd vooral veroorzaakt door actieve sturing op onze kasstromen. In de loop van 2018 werd duidelijk dat we,  onder meer door de sterk aantrekkende bouwsector, niet alle geplande (planmatig) onderhoud zouden kunnen realiseren, ook niet na bijsturing door onder meer één op één aanbesteding. Om te voorkomen dat de druk op de operationele kasstromen in 2019 te groot wordt als gevolg van overloop van 2018 naar 2019, hebben we besloten de uitgaande kasstromen in 2018 te verhogen door de facturen van december sneller te betalen, om daarmee de overloop naar 2019 enigszins te corrigeren. 

 

Loan to Value
De Loan to Value (waardering op beleidswaarde) geeft de financiering uitgedrukt in een percentage van de beleidswaarde van het DAEB en niet-DAEB bezit weer. De LTV voor 2018 komt uit op 54,1%. Wij hanteren intern een normwaarde van 65% (Autoriteit woningcorporaties hanteert 75%).

* Voor de beleidswaarde zijn overeenkomstig de regelgeving geen vergelijkende cijfers beschikbaar ultimo 2016 en 2017. Derhalve is voor deze jaren de LTV nog bepaald op basis van de bedrijfswaarde zoals ook opgenomen in het jaarverslag 2017.

De mutatie in de Loan to Value (waardering op beleidswaarde in 2018) is vanwege het ontbreken van de onderlinge vergelijkbaarheid niet zinvol. Dit omdat de voorgaande jaren nog gebaseerd waren op waardering tegen bedrijfswaarde. 

Solvabiliteit 
De solvabiliteit (bij waardering op beleidswaarde) geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen (inclusief herwaarderingsreserve) en welk deel met vreemd vermogen en geeft aan of we op lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. De solvabiliteit voor 2018 komt uit op 42,1%. De intern gehanteerde normwaarde is 35% (Autoriteit woningcorporaties hanteert 25%).

* Voor de beleidswaarde zijn overeenkomstig de regelgeving geen vergelijkende cijfers beschikbaar ultimo 2016 en 2017. Derhalve is voor deze jaren de solvabiliteit nog bepaald op basis van de bedrijfswaarde zoals ook opgenomen in het jaarverslag 2017.

De mutatie in de solvabiliteit (waardering op beleidswaarde in 2018) is evenals de LTV vanwege het ontbreken van de onderlinge vergelijkbaarheid niet zinvol. Dit omdat de voorgaande jaren ook voor wat betreft de solvabiliteit nog gebaseerd waren op waardering tegen bedrijfswaarde.

Dekkingsratio
De dekkingsratio (op basis van marktwaarde in verhuurde staat) geeft het plafond aan van de borgingsfaciliteit van het WSW. Deze wordt bepaald door het schuldrestant van de bij het WSW geborgde leningen in verhouding tot de marktwaarde in verhuurde staat van het bij het WSW ingezette onderpand. De intern gehanteerde norm is 70% (WSW hanteert 70%).

De dekkingsratio 2018 is wel vergelijkbaar met voorgaande jaren, omdat we hiervoor de markwaarde in verhuurde staat als waardering voor de activa hanteren. De dekkingsratio is in 2018 ten opzichte van 2017 gedaald van 31,4% naar 28,1%. Deze verbetering wordt veroorzaakt door een licht dalende leningenportefeuille tegenover een fors gestegen post aan materiële vaste activa. 

8.3 Waardeontwikkeling vastgoed en vermogen

8.3.1 Waardeontwikkeling vastgoed

De marktwaarde in verhuurde staat (vervolg: marktwaarde) en de beleidswaarde worden bepaald op basis van de uitgangspunten zoals die zijn opgenomen in het waarderingshandboek. 

Marktwaarde
Met ingang van de jaarrekening 2016 moeten woningcorporaties  de activa waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Dit is vastgelegd in de Woningwet.

De marktwaarde van onze activa bedroeg in 2018 € 1.475 mln. Deze berekening is gebaseerd op de basisvariant voor onze woningen, parkeerplaatsen en woonwagens en de full versie voor ons overige bezit (BOG, MOG en ZOG).
In 2017 bedroeg de marktwaarde  € 1.401 mln. Dit betekent  een stijging van € 74 mln. in 2018, oftewel een waardegroei van 5,3%. De waardegroei is grotendeels toe te schrijven aan de sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. 

De stijging van de marktwaarde in 2018 met € 74 mln. wordt verklaard door:

Ontwikkeling marktwaarde 2018 (x € 1 mln)

Ontwikkeling marktwaarde 2018 (x € 1 mln)
Nieuwbouw en investeringen 2  
Verkoop en sloop ‑19  
    ‑17
Jaar opschuiving (1,6%)*   22
WOZ stijging (leegwaarde) handboek 2018 tov 2017**   39
Overige   30
     
Totale stijging 2018   74
     
* het handboek modelmatig waarderen marktwaarde rekent met een inflatie van 1,6%    
** aanname dat 50% van de marktwaarde wordt bepaald door de leegwaarde    

Beleidswaarde
De beleidswaarde* is berekend op basis van de marktwaardemethodiek. Bij het bepalen van de marktwaarde wordt de huur na mutatie op de markthuur gezet en worden woningen uitgepond als dit een hogere marktwaarde oplevert. Als corporatie hebben we de maatschappelijke taak om woningen te blijven verhuren voor een betaalbare huurprijs en zullen we deze waarde dus nooit ontvangen. Daarom hechten we meer waarde aan de beleidswaarde, waarbij de huren na mutatie ingerekend worden tegen de streefhuur. Dit geeft een daling van de marktwaarde van € 211 mln. (betaalbaarheid). Daarnaast worden de woningen niet uitgepond in het kader van beschikbaarheid. Dit brengt een daling van de marktwaarde van € 193 mln. met zich mee. Tenslotte wijken onze kosten voor beheer en onderhoud af van de normatieve kosten die beleggers hanteren. Dit heeft onder meer te maken met de uitgaven die we doen in het kader van leefbaarheid en onze hogere onderhoudseisen. Voor onze beheerlasten bedraagt de afslag € 134 mln. en voor onze onderhoudslasten bedraagt dit € 184 mln. Daarmee komt onze beleidswaarde uit op € 753 mln. 
* Betreft alleen de huurwoningen, voor alle niet woningen is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde.

De waterval met de afslagen om te komen van de marktwaarde in verhuurde staat tot beleidswaarde ziet er grafisch als volgt uit:

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag 2018 van alle corporaties zal voor de Aw en WSW als input dienen om een definitieve sectornorm voor LTV en solvabiliteit vast te stellen. WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime van Aw en WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaald. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook op basis van een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald. 

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. 

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de Actium in plaats van uitgangspunten in de markt. Met deze toelicht wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van Actium niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd. 

Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde wordt toegelicht. Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in de komende perioden, onder meer samenhangend met:

  • Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Actium van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersverenigingen over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid. 
  • Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2018 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Actium actief is. In theorie kan een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken. 
  • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten.
  • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten. 

WOZ-waarde (leegwaarde)
De gemeenten hebben de waarde van ons bezit voor de onroerendzaakbelasting in 2018 getaxeerd op € 1.841 mln (prijspeil 1 januari 2017). Volgens de jaarrekening 2017 bedroeg de WOZ-waarde € 1.803 mln (peildatum 1 januari 2016). Dit betekent voor 2018 een waardestijging van 2% voor het totale bezit. De WOZ-waarde van de gemiddelde woning is met 3,5% gestegen.

 

Onderstaande grafiek geeft een overzicht van de waardering van de activa 2018 bij toepassing van de verschillende waarderingsmethodieken. 

Waardering van de activa 2018 (x € 1 mln)

8.3.2 Waardeontwikkeling vermogen

Ons eigen vermogen is in 2018 met € 65 mln gestegen naar € 1.066 mln. Deze stijging bestaat uit een positief jaarresultaat van € 65 mln. 

Het gerealiseerde resultaat over 2018 (€ 65 mln) is € 64 mln hoger dan begroot (€ 1 mln). Dit verschil is grotendeels te verklaren door de hoge toename van de waarde van de activa in exploitatie (realisatie € 62 mln ten opzichte van begroot € 17 mln). Verder was er sprake van hogere verkoopopbrengsten door met name meer verkopen. Daarentegen is de waardeverandering financiële activa en de vpb-last negatiever uitgevallen. 

De hoogte van het eigen vermogen hangt sterk af van de gehanteerde waarderingsgrondslagen voor de materiële vaste activa. Onderstaande grafiek laat het eigen vermogen zien bij de verschillende waarderingstoepassingen. 

 

Eigen vermogen 2018 (x € 1 mln)

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van Actium heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 722 mln. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 voor wat betreft de sociale huurwoningen bestaat uit de volgende onderdelen:

 

(x € 1 mln)    
Marktwaarde in verhuurde staat*   1.382
Beschikbaarheid (doorexploiteren) 193  
Betaalbaarheid (huren) 211  
Kwaliteit (onderhoud) 184  
Beheer (beheerkosten) 134  
Subtotaal 722  
Beleidswaarde*   660

Dit impliceert dat circa  67% van het totale vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. 

In het bedrag van de afslag voor betaalbaarheid zit een aandeel als gevolg van de verhuurderheffing. Deze belastingheffing op sociale huurwoningen heeft een extra dempend effect op de waarde van het bezit.

 

Verklaring verschil eigen vermogen

Het eigen vermogen volgens de balans is gebaseerd op de waardering van de activa op de marktwaarde in verhuurde staat.

De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van winstmaximalisatie met markthuren of uitponden bij mutatie en minimale normen voor beheer en onderhoud. Wij hebben  de maatschappelijke plicht om voldoende betaalbare woningen te (blijven) verhuren aan onze doelgroep. Deze woningen moeten voldoen aan onze interne kwaliteitseisen, want wij willen goede service bieden aan onze huurders en voelen ons verantwoordelijk voor hun leefomgeving en wooncomfort. Genoemde factoren leiden tot een lager vermogen van
€ 722 mln (circa € 46.000 per gewogen vhe). Dit is onze maatschappelijke inbreng.

Vermogensspecificatie per woning

Onderstaande figuur laat de opbouw van ons vermogen zien, gerelateerd aan de verschillende waarderingen, omgerekend naar de waarde per woning.
Hieruit blijkt dat onze vrije investeringscapaciteit op basis van eigen normen € 3.644 per woning (2017: € 1.501) bedraagt en in totaal bijna €  57 mln In 2017 bedroeg dit € 24 mln.

Basis: eigen vermogen marktwaarde verhuurde staat per woning (x € 1)   68.357
Beschikbaarheid ‑12.299  
Betaalbaarheid ‑13.437  
Kwaliteit ‑11.716  
Service / leefbaarheid ‑8.536  
Eigen vermogen beleidswaarde   22.369
Investeringscapaciteit ‑3.644  
Noodzakelijke eigen vermogen buffer   18.725

8.4 Kasstromen

Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door effecten van boekhoudkundige aard (met name door op- en afwaarderingen vastgoed en onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed). De kasstromen geven een objectiever beeld van de ontwikkeling van onze financiële positie. De gerealiseerde kasstromen (operationeel en investeringen) in 2018 zijn:

Kasstroom 2018

Kasstroom 2018
Totale kasstroom        
Bedragen in € x 1 mln        
  Realisatie Begroting Verschil Verschil in %
Operationele kasstroom (voor aflossingsfictie) 6 11 ‑5 ‑45%
(Des)investeringskasstroom ‑11 ‑37 26 ‑70%
Mutatie liquide middelen 11 6 5  
Financieringskasstroom 6 ‑20 26  

De totale financieringskasstroom was € 6 mln. Het verschil met de begrote kasstroom bedraagt - € 26 mln. Dit betekent dat de leningenschuld € 26 mln lager uitkomt dan begroot.

Toelichting operationele kasstroom

De operationele kasstromen komen lager uit dan begroot door hogere onderhoudsuitgaven, hogere personeelskosten en lagere bedrijfslasten. De hogere onderhoudsuitgaven worden voor een belangrijk deel verklaard door het versneld betalen van de facturen van eind december 2018.  De operationele kasstroom komt € 5,4 mln lager uit dan begroot door:

  • Meer personeelskosten (+ € 0,5 mln);
  • Meer onderhoudsuitgaven (+ € 5,6 mln);
  • Minder overige bedrijfslasten (- € 0,8 mln);
  • Overige (+ € 0,1 mln).

Toelichting (des)investeringskasstroom

De (des)investeringskasstromen komen per saldo lager uit door meer verkopen en vertraging van een aantal bouwprojecten. De investeringskasstroom komt € 26,6 mln lager uit door:

  • Uitstellen van nieuwbouwprojecten (+ € 15,6 mln);
  • Uitstellen van woningverbeteringen (+ € 2,8 mln);
  • Meer verkochte huurwoningen en grond en lagere verkoopkosten (+ € 6,0 mln);
  • Minder uitgaven in verband terugkoop en verkoop woningen VOV (+ € 0,4 mln);
  • Overige (+/+ € 1,8 mln).

8.5 Financiering en Renterisicobeheer

8.5.1 Financiering

Het huidige Treasury- en beleggingsstatuut is in 2016 vastgesteld.

Beleid

Voor een kapitaalintensieve organisatie is het, om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen, van belang de juiste keuzes te maken in de financiering van activiteiten. Ons financieringsbeleid kent de volgende subdoelstellingen:

  • Blijvend toegang tot de geld- en kapitaalmarkt om te voldoen aan de betalingsverplichtingen en de mogelijkheid om nieuwe projecten te financieren;
  • Het identificeren en het beheersbaar houden van risico’s.

Financiering en financierbaarheid voeren we uit onder de regeling van het Treasury- en beleggingsstatuut.

Uitgangspunt in dit statuut is dat we voldoen aan de WSW-voorschriften. Ons primaire doel is het minimaliseren van de gemiddelde vermogenskostenvoet en het egaliseren van renterisico’s in de tijd. De normen die we hanteren bij het uitvoeren van ons financieringsbeleid zijn gelijk aan de normen van ons financieel beleid.

Wij zijn voor de financiering van de bedrijfsactiviteiten, dus ook voor investeringen, voor een belangrijk deel aangewezen op vreemd vermogensverschaffers. Doorgaans zijn dat de BNG en de Waterschapsbank. Verschaffers van vreemd vermogen zijn daartoe alleen bereid als zij er voldoende vertrouwen in hebben dat wij steeds in staat zijn om rentebetalingen en aflossingen te voldoen. Bij dat vertrouwen speelt het WSW een belangrijke rol. Daarom wordt in het statuut, waar nodig, op parameters van het WSW aangesloten.

Veruit de belangrijkste eis is de kasstroomtoets (ICR). Jaarlijks voert het WSW een toets uit op de bij Corpodata ingediende informatie (dPi). Deze toets laat zien in hoeverre de zogenaamde operationele kasstroom voor de komende vijf jaar (steeds) toereikend is om renteverplichtingen te voldoen. Het gaat hier om prognosegegevens die uiteraard zo realistisch mogelijk moeten zijn.

Daarnaast beoordeelt het WSW de verhouding van het vreemd vermogen ten opzichte van de vastgoedbeleggingen in exploitatie, gemeten naar de bedrijfswaarde (Loan to Value ).

Bedrijfsactiviteiten worden in eerste instantie gefinancierd met eigen middelen. Het aantrekken van middelen is afhankelijk van het tempo waarin verkopen van bestaande woningen worden geëffectueerd en investeringen in nieuwbouw en herstructurering plaatsvinden. Financiering op maat is hierbij gewenst en noodzakelijk. Onze financieringsbehoefte wordt bepaald door de financiële meerjarenprognose voor vijf jaar. Vanuit de jaarlijkse begroting vloeit een prognose voor één jaar voort. Deze prognose verwerken we in het treasury jaarplan. Dit vormt de basis voor de uitvoering, de aansturing van en de controle op de treasury werkzaamheden voor het komende jaar. In de tertiale rapportage wordt de nieuwe prognose met betrekking tot de liquiditeitsbehoefte tot het einde van het jaar opgenomen. Hierbij maken we een analyse van de verschillen ten opzichte van het jaarplan.

Op basis van de kasstroomprognose stellen we het treasury jaarplan op als onderdeel van de begroting. In dit plan beschrijven we de operationele acties met betrekking tot de treasury , zoals het aflossen en aantrekken van leningen.

Het treasury- en beleggingsstatuut (TS) en de AO/IC binnen het vastgestelde reglement financieel beleid en beheer bepalen de spelregels waarbinnen we treasury-activiteiten uitvoeren. Het treasury jaarplan is ondergeschikt aan de vigerende wet- en regelgeving en/of het TS en/of de AO/IC van Actium.

Leningenportefeuille

Ultimo 2018 zijn onze vastgoedbeleggingen (op beleidswaarde) voor 54% gefinancierd met vreemd vermogen. Van het schuldrestant van € 401,1 mln eind 2018, wordt € 389,1 mln (97%) geborgd door het WSW. € 12,0 mln (3%) wordt geborgd door gemeenten. De aflossingsverplichting 2019 is € 17,2 mln en is verantwoord onder kortlopende schulden.

Naar aanleiding van de beoordeling van de financiële positie heeft het WSW op 14 juni 2018 verklaard dat wij voldoen aan de eisen van kredietwaardigheid. Het borgingsplafond, wat het maximale bedrag aan geborgde leningen is, komt voor 2018 uit op € 410,8 mln. Voor 2019 is dit voorlopig € 438,7 mln en voor 2020 € 461,7 mln. Dit borgingsplafond is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringsprognose 2018-2020.

In 2018 is er een totaal van € 22,3 mln aan leningen afgelost: naast de reguliere aflossingen van € 1,6 mln werden er twee leningen vervroegd afgelost voor een bedrag van € 20,7 mln. In 2018 is er één nieuwe lening ontvangen van 10,7 mln. Deze lening is het gevolg van het doorzakken van een bestaande roll-over lening en een swap in een nieuwe fixe lening. Daarnaast is er een bedrag van € 5 mln opgenomen van een variabele roll-over lening, die deels was teruggeplaatst. Per saldo bedraagt de kasstroom uit financieringsactiviteiten - € 6,6 mln.

In 2018 zijn geen leningen aangetrokken die in 2019 of volgende jaren gestort moeten worden.

De variabele roll-over leningen zijn op balansdatum 2018 volledig opgenomen.

De leningenportefeuille bestaat uit 68 leningen van in totaal 7 geldverstrekkers.

8.5.2 Renterisicobeheer

Bescherming tegen renterisico

Flexibiliteit in financiering is wenselijk en daarvoor creëren we mogelijkheden binnen onze leningenportefeuille. We maken gebruik van roll-over leningen met een variabele hoofdsom. Deze leningen kunnen wij op de door ons gewenste momenten aflossen en weer opnemen. Ultimo 2018 bestaat de leningenportefeuille voor 8% uit dit soort leningen. Deze kennen een renteconversie-moment van één maand. Daarnaast hebben wij twee roll-over lening met een vaste hoofdsom (2% van de leningenportefeuille). Uit de roll-over leningen kunnen renterisico’s volgen. Om deze risico’s af te dekken, maken we gebruik van de volgende derivaatproducten: embedded caps en embedded floors.

De variabele roll-over leningen zijn op balansdatum voor 100% opgenomen.

Eind 2018 is een variabele lening van € 10,7 mln met een swap doorgezakt in een Fixe lening.

Renterisico ‘WSW-methodiek’

Volgens de richtlijnen van het WSW bestaat het renterisico uit de eindaflossingen en reguliere aflossingen van leningen, renteconversies, opslagherziening van basisrente (voor 50%) en rente-instrumenten. Het WSW houdt geen rekening met voorgenomen investeringen. Het WSW beschouwt per jaar meer dan 20% renterisico over de eerste vijf jaren als een hoog risico.

Vanaf 2018 hanteren wij intern de norm van 20%. Hieraan wordt ruimschoots voldaan.

 

Interne organisatie rondom derivaten

Binnen de interne organisatie van de treasury-functie is de directeur-bestuurder eindverantwoordelijk en houdt de Raad van Commissarissen (RvC) toezicht. De verschillende rollen en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in het reglement financieel beleid en beheer.

Onze treasurycommissie (TC) bestaat uit de manager F&C, de medewerker P&C (uitvoerende) en een vaste externe adviseur (Zanders). De directeur-bestuurder en controller zijn als toehoorder aanwezig bij de vergaderingen van de TC. De TC komt minimaal vier keer per jaar bijeen. Alle besluiten met betrekking tot het aangaan van nieuwe transacties, oversluitingen en derivaten worden besproken in de TC. De TC adviseert hierover aan de directeur-bestuurder. Transactievoorstellen  worden voor akkoord geparafeerd door de directeur-bestuurder en de manager F&C. Pas daarna is de medewerker P&C bevoegd tot het uitvoeren van de genomen besluiten. De TC handelt binnen de kaders van het treasury- en beleggingsstatuut en het treasury jaarplan. In het treasury- en beleggingsstatuut zijn de minimale ratingseisen vastgesteld ter beperking van het krediet-/tegenpartijrisico.

De interne organisatie rondom derivaten is verder uitgewerkt in het treasury- en beleggingsstatuut (TS). Dit is in 2016 vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC. Het TS wordt indien nodig jaarlijks geactualiseerd. In het TS hebben we de risico’s benoemd die de treasury functie raken, waaronder het renterisico, het kredietrisico, het liquiditeitsrisico, het tegenpartijrisico en de risico’s rondom derivaten en beleggingen. De beheersing van de genoemde risico’s vindt plaats door het stellen van kaders en randvoorwaarden in het TS. Bij besluitvorming vormen de kaders en randvoorwaarden uit het TS het toetsingskader.

Treasury maakt integraal onderdeel uit van de interne sturing en beheersing en is geïntegreerd in de P&C-cyclus. Zo stellen we jaarlijks een treasury jaarplan op als onderdeel van de begroting en rapporteren we ieder tertiaal over de voortgang. Vanaf 2015 hebben we functiescheiding in de treasury functie aangebracht door de front- en de backoffice bij verschillende afdelingen en functionarissen onder te brengen.

Om voldoende professionaliteit te waarborgen binnen de toezichthoudende rol van de RvC wordt periodiek een treasury-cursus of -seminar gevolgd en hebben meerdere leden van de RvC een financiële achtergrond.

8.6 Meerjarenperspectief

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de financiële ratio's voor de periode 2019 - 2023. 

Financiële ratio's 2019 - 2023

Financiële ratio's 2019 - 2023
Financiële kaders 2019 2020 2021 2022 2023
ICR 1,54 1,77 1,79 1,94 1,79
Loan to Value (Beleidswaarde) 54% 56% 58% 60% 60%
Solvabiliteit (Beleidswaarde) 43% 41% 38% 37% 38%
Dekkingsratio (Marktwaarde) 31% 32% 34% 35% 34%

Belangrijke risicofactoren die zowel een gunstige als ongunstige invloed kunnen uitoefenen op het meerjarenperspectief zijn:

  • Belastingen en heffingen (met name verhuurderheffing en vpb-belasting);
  • Marktontwikkelingen in de bouwsector en het risico van prijsstijgingen;
  • Politieke ontwikkelingen (waaronder klimaatakkoord en huurprijsbeleid);
  • (Prijs-)ontwikkeling in de woningmarkt;
  • Realisatie van de geprognosticeerde verkopen;
  • Renteontwikkelingen.

8.7 Verbindingen

Actium heeft één verbinding, te weten Dingspel Assen B.V. De verbindingenstructuur ziet er als volgt uit:


Dingspel Assen B.V.

Dingspel Assen B.V. is bij notariële akte opgericht op 15 maart 2007. Vennoten van deze besloten vennootschap waren Woonstichting Actium, Stichting Woningbeheer Assen en Credo Integrale Planontwikkeling BV. Credo Integrale Planontwikkeling BV heeft 33,33 procent van de geplaatste aandelen en Stichting Actium (na de fusie met Stichting Woningbeheer Assen) 66,66 procent van de geplaatste aandelen.

Het doel van de samenwerking met Credo Integrale Planontwikkeling BV is om de transformatie tot stedelijk woongebied van een gedeelte van het oude stadsbedrijventerrein in Assen te realiseren. Deze samenwerking is vastgelegd in het Treanth Consortium.

Dingspel Assen BV heeft ten doel het ten behoeve van de volkshuisvesting ontwikkelen en optimaliseren van woningbouw, onder meer door de aan- en verkoop van onroerende zaken en het beheren van de verworven locaties. Wij bezitten  twee derde deel van het geplaatste aandelenkapitaal van € 18.000. Er zijn tot nu toe geen woningen in de verbinding gerealiseerd. Ter gedeeltelijke financiering van de door Dingspel Assen BV verrichte aankopen verstrekken wij  geldleningen van in totaal nominaal € 1.110.138. Voorwaarden zijn dat deze geldleningen uitsluitend bestemd zijn voor de financiering van locaties binnen het plangebied Havenkwartier en dat de geldleningen uiterlijk lopen tot 1 januari 2020.

Dingspel Assen BV is niet geconsolideerd meegenomen in de jaarrekening. In 2018 vonden geen nieuwe verwervingen plaats, evenmin zijn opstallen verkocht. Het verschuldigde rentepercentage bedraagt de jaarlijks op 1 januari geldende 1-jaars Euribor, verhoogd  met 1 procent. De rente wordt  aan het einde van ieder kwartaal voldaan. De verdeling hiervan vindt plaats conform de lening verhouding.

Het resultaat over het boekjaar 2018 bedraagt € 11.195 positief. In 2017 was dit € 18.279 positief. Het resultaat wordt toegevoegd  aan het eigen vermogen van Dingspel Assen BV. Voor het aandeel in het negatieve vermogen van Dingspel hebben wij geen voorziening opgenomen, omdat wij ons niet aansprakelijk hebben gesteld voor de schulden die door Dingspel zijn aangegaan.

In 2016 hebben wij  wel een voorziening getroffen voor de verstrekte geldleningen. Reden hiervoor is  de grote afwijking van de WOZ-waarde van de panden ten opzichte van de oorspronkelijke aanschafwaarde waarvoor de geldleningen zijn verstrekt.

De directeur-bestuurder van Actium is tevens bestuurder van de verbinding. Daarmee valt de verbinding ook onder het toezicht van de raad van commissarissen van Actium. De jaarrekeningen van de verbindingen worden goedgekeurd door de raad van commissarissen, net als activiteiten die in de verbinding plaatsvinden.

Deelneming Dingspel Assen BV wordt gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode, te weten tegen de nettovermogenswaarde ultimo boekjaar. Dit betekent dat de deelneming wordt gewaardeerd op dezelfde grondslagen als die van Actium. De deelneming heeft een negatief eigen vermogen en daarmee een negatieve netto vermogenswaarde. In naleving van de richtlijn RJ252.402 is geen voorziening getroffen voor de deelneming.


Naam Zetel Maatsch. kapitaal Gestort kapitaal Deelname Type deelneming
Dingspel Assen BV Assen 90000 12000 66,67% Vastgoedontwikkeling

8.8 Onbebouwde gronden

In 2018 verkochten we het laatste stuk landbouwgrond dat we nog in bezit hadden in Fluitenberg  in de gemeente Hoogeveen.