Betaalbaarheid & verhuringen

Veel van onze huurders en woningzoekenden hebben een bescheiden inkomen en daarmee de behoefte aan een betaalbare woning. Wij willen dat onze huurders goed kunnen wonen en prettig kunnen leven. Daarom hebben we relatief lage huurprijzen en houden we de jaarlijkse huurverhoging zo laag mogelijk. We investeren veel in duurzaamheid voor het milieu en lagere energielasten voor onze bewoners. We hebben oog voor betaalbaarheidsproblemen bij onze klanten. Het liefst zijn we deze problemen voor, en anders bieden we hulp bij het oplossen hiervan.

2.1 Woningzoekenden

Op 31 december 2018 stonden in totaal 20.888 woningzoekenden ingeschreven bij Actium. Ten opzichte van voorgaand jaar is dat een stijging van 12%.

Stand per:

31 december 2017: 18.568 geregistreerde woningzoekenden;
31 december 2016: 15.306 geregistreerde woningzoekenden;
31 december 2015: 14.354 geregistreerde woningzoekenden.

Tabel: Overzicht woningzoekenden op 31-12-2018

Gemeente Ingeschreven woningzoekenden Waarvan in 2018 actief % actief t.o.v. ingeschreven
Assen 8.149 1.406 17,3%
De Wolden 1.761 119 6,8%
Hoogeveen 544 78 14,3%
Meppel 1.027 109 10,6%
Midden-Drenthe 1.176 199 16,9%
Noordenveld 748 81 10,8%
Ooststellingwerf 1.475 230 15,6%
Westerveld 1.681 118 7,0%
Overige gemeenten 4.327 745 17,2%
Eindtotaal 20.888 3.085 14,8%

Bron: Wooninzicht

Het merendeel van de woningzoekenden (79%, ruim 16.500 woningzoekenden) woont al in ons werkgebied. Ongeveer vier op de tien woningzoekenden woont in de gemeente Assen.

Actief woningzoekenden

Niet alle woningzoekenden zijn actief op zoek naar woonruimte. Actief woningzoekenden zijn woningzoekenden die in 2018 minimaal 1 keer op een woningadvertentie hebben gereageerd. In 2018 reageerden 3.085 woningzoekenden op een woning. Dit is 15% van het totaal aantal ingeschrevenen. In totaal wezen we in 2018 aan 1.200 woningzoekenden een (on)zelfstandige woning toe.

Gemiddelde inschrijfduur

De gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden die in ons werkgebied wonen, bedraagt ruim 4 jaar. De inschrijfduur verschilt per gemeente: van circa 2,5 jaar in de gemeenten Hoogeveen en Ooststellingwerf tot ruim 5 jaar in de gemeente Assen.

Zoektijd

Omdat niet iedere woningzoekende actief op zoek is naar een huis, is er een groot verschil tussen de gemiddelde inschrijfduur en de zoektijd.  

Wat is zoektijd?
Onder zoektijd verstaan we het gemiddelde aantal jaren tussen de eerste reactie op een woning en het moment van acceptatie van een woning. Voor het berekenen van de zoektijd kijken we uitsluitend naar woningen die zijn aangeboden via onze website www.hurenvanactium.nl. Bemiddelde woningen (bijvoorbeeld woningen voor statushouders en bijzondere doelgroepen) nemen we niet mee in de berekening van de gemiddelde zoektijd.

Gemiddelde zoektijd 2018
De gemiddelde zoektijd bedroeg in 2018 een half jaar en varieert van 2,5 maand in de gemeente Ooststellingwerf tot ruim 7 maanden in de gemeente Noordenveld.

Tabel: Overzicht gerealiseerde gemiddelde inschrijfduur en zoektijd (in jaren) bij woningtoewijzing (uitsluitend aanbodmodel) op 31-12-2018

Gemeenten Kernvoorraad (woningen) Gerealiseerde gemiddelde inschrijfduur in jaren Gerealiseerde gemiddelde zoektijd in jaren
Assen 7.543 5.1 0.5
De Wolden 1.630 4,0 0.4
Hoogeveen 261 2.3 0.2
Meppel 397 3.4 0.3
Midden-Drenthe 1.039 4.1 0.4
Noordenveld 350 2.8 0.6
Ooststellingwerf 2.195 2.6 0.5
Westerveld 1.429 3.3 0.3
Totaal 14.844 4.1 0.5

Bron: Wooninzicht

2.2 Toewijzingsbeleid en huurprijsbeleid

Toewijzingsbeleid Actium

Wij hanteren, binnen de wettelijke kaders, ons eigen toewijzingsbeleid.  Daarmee zorgen we ervoor dat de goedkoopste woningen worden verhuurd aan de mensen met de laagste inkomens en de woningen met een hoge huurprijs aan mensen met een hoger inkomen.

Huurinkomenstabel
Onze huurinkomenstabel voldoet aan de norm voor passend toewijzen. Huurwoningen in de categorie 'duur' sluiten we uit voor huurtoeslaggerechtigden. Zo houden we rekening met het betaalbaarheidsrisico van de primaire doelgroep. De  goedkopere huurwoningen zijn uitgesloten voor de andere doelgroepen. Dit heeft twee voordelen:
1. Alleen de primaire doelgroep komt in aanmerking komt voor een goedkopere huurwoning. Hierdoor wordt het verwachte negatieve effect van passend toewijzen op de wachttijden van de lagere inkomens geminimaliseerd;
2. Andere doelgroepen kunnen alleen op de duurdere huurwoningen reageren. Daarmee worden de negatieve gevolgen van passend toewijzen op de verhuurbaarheid van de duurdere woningen geminimaliseerd en wordt leegstand beperkt.

Tabel: Huurinkomenstabel bij toewijzing van woningen

Doelgroep Goedkoop (t/m €417,34) Betaalbaar laag (€417,35 t/m €597,30) Betaalbaar hoog (€597,31 t/m €640,14) Duur (€610,15 t/m €710,68) Vrije sector (>€710,68)
Primair (t/m € 36.798,-) Huurtoeslaggerechtigden 1 en 2 persoonshuishoudens V V X X X
Primair (t/m € 36.798,-) Huurtoeslaggerechtigden 3 en meer persoonshuishoudens V V V X X
Primair (t/m € 36.798,-) Niet-huurtoeslaggerechtigde huishoudens V V V V X
Secundair €36.798,01,- t/m €41.056,- X X V V V
Tertiair €41.056,01,- t/m €43.000,- X X X V V

Prijspeil 2018

V (roze vlak): Woning is passend voor betreffende doelgroep conform passendheidsnorm Woningwet                
V : Woning is passend voor betreffende doelgroep conform Actium-beleid
X (roze vlak): Woning wordt uitgesloten voor betreffende doelgroep conform passendheidsnorm Woningwet                
X : Woning wordt uitgesloten voor betreffende doelgroep conform Actium-beleid                

Huurprijsbeleid

Aan de hand van ons huurprijsbeleid bepalen we de hoogte van onze huren. De huurprijs kan wijzigen op het moment dat een huurder verhuist. Daarnaast kunnen we jaarlijks de huren aanpassen voor zittende huurders.

Tabel: Overzicht indeling woningvoorraad per streefhuurprijsklasse 2018 (uitsluitend reguliere, zelfstandige woongelegenheden)

Gemeenten Goedkoop Betaalbaar Betaalbaar Duur Vrije sector Eindtotaal
    laag hoog      
Assen 16,2% 46,1% 26,2% 11,5% 0,0% 100%
De Wolden 8,7% 55,3% 27,9% 8,2% 0,0% 100%
Hoogeveen 0,4% 59,4% 25,3% 14,9% 0,0% 100%
Meppel 5,5% 51,4% 14,4% 28,5% 0,3% 100%
Midden-Drenthe 7,7% 78,2% 9,6% 4,5% 0,0% 100%
Noordenveld 1,1% 38,9% 21,4% 38,6% 0,0% 100%
Ooststellingwerf 3,6% 71,9% 15,9% 8,5% 0,0% 100%
Westerveld 8,5% 62,4% 21,2% 8,0% 0,0% 100%
Totaal Actium 11,3% 54,9% 22,8% 11,0% 0,0% 100%

Streefhuurbeleid

In 2015  voerden we het streefhuurbeleid op woningniveau in. Dit beleid doet recht aan de verschillen in ons werkgebied, de kwaliteit van ons woningaanbod,  de verschillen in de omvang van de vraag van onze primaire doelgroepen en onze verschillende marktposities. In 2018 hebben we de streefhuren opnieuw bekeken en daar waar nodig geactualiseerd. 

In 2018 heeft 89% van onze woningvoorraad een huurprijs binnen de streefhuurklasse goedkoop of betaalbaar, net als in 2017.

Gemiddelde huurprijs per woning ten opzichte van maximaal toegestane huur

In onderstaande tabel wordt de gemiddelde werkelijke huurprijs vergeleken met de gemiddelde toegestane maximale huurprijs. Onze huurders betaalden eind 2018 gemiddeld 64,4% van de wettelijk maximaal toegestane huurprijs.  Eind 2016 en 2017 was dit 64%.

Tabel: Overzicht huurprijs per woning ten opzichte van woningwaardering (WWS) en maximale toegestane huurprijs per gemeente

Gemeenten Gemiddeld aantal WWS-punten Gemiddelde toegestane maximale huurprijs (€) Gemiddelde werkelijke huurprijs (€) Gemiddeld % van maximale huurprijs
Assen 152 € 760 € 495 65,1%
De Wolden 158 € 794 € 518 65,2%
Hoogeveen 154 € 779 € 555 71,2%
Meppel 169 € 851 € 575 67,6%
Midden-Drenthe 160 € 802 € 506 63,1%
Noordenveld 175 € 881 € 572 64,9%
Ooststellingwerf 155 € 776 € 482 62,1%
Westerveld 161 € 809 € 525 64,9%
Totaal Actium 155 € 780 € 504 64,6%

Uitsluitend kernvoorraad woningen

Jaarlijkse huuraanpassing

Jaarlijks kunnen we onze huren aanpassen volgens de richtlijnen van de Rijksoverheid. Net als voorgaande jaren hebben we in 2018 de jaarlijkse huurverhoging beperkt weten te houden. Dit houdt in dat de meeste huurders een huurverhoging kregen van 1,4%. Dat is inflatievolgend. Huurders kregen geen huurverhoging als hun huurprijs op of boven de streefhuur zat. Dit was bij ongeveer 3.000 woningen het geval. Bij de hogere inkomens voerden we een inkomensafhankelijke huurverhoging door, variërend van 4% tot 5,4%. 

2.3 Afgesloten huurovereenkomsten woningen

In 2018 sloten we 1.200 nieuwe huurovereenkomsten voor een woning (1.180 zelfstandige woningen).  Dit is een daling ten opzichte van 2017, toen 1.337 nieuwe huurovereenkomsten werden getekend.

Tabel: Overzicht afgesloten huurovereenkomsten woningen (alleen DAEB-woningen) naar huishoudgrootte, leeftijdsgroep en inkomensdoelgroep

Huishoudgrootte Leeftijdsgroep Inkomensdoelgroep Huurprijs Huurprijs Huurprijs Totaal
      0 t/m € 597,30 € 597,31 t/m € 640,14 € 640,15 t/m € 710,68  
1 persoons < = AOW leeftijd t/m € 22.400 432 6 0 438
    > € 22.400 61 30 60 151
             
  > AOW leeftijd t/m € 22.375 111 2 2 115
    >22.375 43 7 4 54
             
2 persoons < = AOW leeftijd t/m € 30.400 110 2 1 113
    > € 30.400 15 17 30 62
             
  > AOW leeftijd t/m € 30.400 50 1 1 52
    > € 30.400 23 3 6 32
             
3 persoons en meer < = AOW leeftijd t/m € 30.400 40 102 2 144
    > € 30.400 3 19 15 37
             
  > AOW leeftijd t/m € 30.400 0 2 0 2
    > € 30.400 0 0 0 0
 Totaal     888 191 121 1.200

DAEB staat voor: Diensten van Algemeen Economisch Belang. Onder DAEB-woningen vallen alle woningen met een huur onder de liberalisatiegrens en alle woningen met een huur daarboven die een gereguleerd contract hebben, waaronder de woningen die bij aanvang een huur hadden onder de toenmalige liberalisatiegrens.

Tabel: Afgesloten huurovereenkomsten 2018 (uitsluitend kernvoorraad zelfstandige, reguliere woningen), verdeeld over de huurprijsklassen en naar gemeente

Gemeenten Huurprijsklassen       Eindtotaal
  Goedkoop Betaalbaar laag Betaalbaar hoog Duur  
  t/m €417,34 €417,35 t/m €597,30 €597,31 t/m €640,14 €640,15 t/m €710,68  
Assen 96 249 51 164 560
De Wolden 35 69 11 14 129
Hoogeveen 1 19 5   25
Meppel 2 15 14 4 35
Midden-Drenthe 9 60 1 10 80
Noordenveld 8 7 18 2 35
Ooststellingwerf 14 118 10 12 154
Westerveld 26 111 11 14 162
Totaal Actium (aantal) 191 648 121 220 1180
Totaal Actium( aandeel) 16,2% 54,9% 10,3% 18,6% 100,0%

2.4 Staatssteunregeling

Voor de toewijzing van sociale huurwoningen gelden de volgende wettelijke richtlijnen:

  • tenminste 80% van de woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot en met € 36.798 (prijspeil 2018);
  • maximaal 10% van de woningen mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen € 36.798 en € 41.056 (prijspeil 2018);
  • maximaal 10% van de woningen is vrij toe te wijzen (daarbij moet voorrang worden gegeven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen).

We voldoen aan de normen
Wij wezen 94% van de nieuwe verhuringen in 2018 toe aan een huurder met een inkomen tot en met € 36.798. Hiermee voldoen we ruim aan de normen van de Staatssteunregeling.

Tabel: Staatssteunregeling: aantal en aandeel verhuringen (alleen DAEB-woningen) per inkomensdoelgroep

  Aantal verhuringen Aandeel verhuringen
Toewijzingen aan huishoudens met een inkomen t/m € 36.798* 1.146 94%
Toewijzingen aan huishoudens met een inkomen van € 36.799 t/m € 41.056 53 4%
Toewijzingen aan huishoudens met een inkomen vanaf € 41.057 21 2%
Totaal aantal toewijzingen 1.220 100%

*Toewijzing aan huishoudens met een zware zorgindicatie, zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel a, van het BTIV 2015, die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de € 36.165 recht hebben op een sociale huurwoning zijn vallen hier ook onder.

2.5 Passend toewijzen

Vanaf 1 januari 2016 gelden de volgende wettelijke richtlijnen voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan huurtoeslaggerechtigden:

  • Tenminste 95% van de huurtoeslaggerechtigden moet een woning toegewezen krijgen binnen een voor hen passende huurprijsklasse. De grenzen van de huurprijsklassen zijn wettelijk vastgesteld en zijn afgestemd op het inkomen, de samenstelling van het huishouden en de leeftijd van de huurder;
  • Maximaal 5% van de huurtoeslaggerechtigden mag een woning toegewezen krijgen die volgens de richtlijnen niet passend is.

Wij verhuurden dit jaar 863 woningen aan huurtoeslaggerechtigden. Hiervan zijn 846 woningen (98%) daadwerkelijk passend toegewezen. Hiermee voldoen wij ruimschoots aan de richtlijnen.

Tabel: Passend toewijzen: overzicht aantal en aandeel verhuringen (DAEB-woningen) aan huurtoeslaggerechtigden

Passendheidscategorie Aantal Aandeel
Passend 846 98%
Niet passend 17 2%
Totaal 863 100%

2.6 Bijzondere doelgroepen

in 2018 werden 203 woningen met voorrang of buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem toegewezen. Dit is circa 17% van het totale aantal verhuringen. Het ging om huisvesting voor:

  • statushouders - wij leveren als woningcorporatie onze bijdrage aan de gemeentelijke taakstelling voor huisvesting van statushouders;
  • urgent woningzoekenden - door sloop, medische of overige noodzaak;
  • bijzondere doelgroepen - op basis van een samenwerkingsovereenkomst met een derde partij, zoals een zorg- of onderwijsinstelling.

Niet reguliere woningtoewijzingen

Tabel: Overzicht van verhuringen (vhe's) met voorrang in 2018 naar toewijzingssoort

  Medische urgentie Sloop urgentie Overige urgentie Statushouders Bijzondere toewijzingen Totaal
Assen 15 48 1 16 54 134
De Wolden 0 0 0 4 5 9
Hoogeveen 0 1 0 0 0 1
Meppel 0 0 0 1 1 2
Midden-Drenthe 1 2 0 2 6 11
Noordenveld 0 1 0 3 0 4
Ooststellingwerf 0 15 1 5 11 32
Westerveld 3 0 1 4 2 10
Totaal Actium 19 67 3 35 79 203

Huisvesting statushouders

Wanneer asielzoekers een verblijfsvergunning krijgen, stromen ze uit naar gemeenten. Statushouders mogen niet zelf beslissen waar ze gaan wonen. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) stelt voor elke statushouder een profiel op en kijkt waar de statushouder kan wonen. Gemeenten krijgen op basis van hun grootte elk jaar een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal statushouders te huisvesten. Hiervoor maken de gemeenten prestatieafspraken met ons. In 2018 hebben we de taakstelling niet in alle gemeenten gehaald. Dit ligt grotendeels buiten onze invloed. Het COA heeft niet altijd kandidaten met een juist profiel wanneer er een woning beschikbaar is. Ook worden woningen geweigerd. In de gemeenten De Wolden, Ooststellingwerf en Westerveld hebben we een (kleine) achterstand met de huisvesting van statushouders.

In 2018 was de taakstelling voor ons gehele werkgebied het huisvesten van 202 statushouders.  We hebben 117 statushouders gehuisvest in 35 woningen.

Huisvesting medisch- en sloopurgenten

In 2018 wezen we 89 woningen met voorrang toe aan woningzoekenden met sloopurgentie, medische urgentie of urgentie op basis van overige redenen. 

2.7 Huurachterstand, huisuitzettingen, huurderving en leegstand (huurincasso)

Huisuitzettingen

In 2018 werd 76 keer een ontruiming aangezegd. In de meeste gevallen voorkwamen we ontruiming  door alsnog afspraken te maken met de huurder. Uiteindelijk werd 12 keer daadwerkelijk ontruimd. Voor het vierde jaar op rij is een dalende trend te zien in het aantal huisuitzettingen. Toch blijft wat ons betreft elke ontruiming er een teveel.

Van de 12 huisuitzettingen in 2018 werden er 9 vanwege huurachterstand en 2 vanwege hennep ontruimd.

Tabel: Overzicht aanzeggingen en feitelijke ontruimingen

Gemeente Aantal aangezegd Aantal ontruimd Percentage ontruiming/ aanzeggingen
Assen 44 9 20%
De Wolden 4 0 0%
Hoogeveen 0 0 0%
Meppel 6 0 0%
Midden Drenthe 8 0 0%
Noordenveld 2 1 50%
Ooststellingwerf 8 2 25%
Westerveld 4 0 0%
Totaal 76 12 15%

Huurachterstand

De huurachterstand voor zittende en vertrokken huurders bedroeg op 31 december 2018 respectievelijk € 1,1 miljoen en € 1,4 miljoen. In 2017 was dat voor zittende huurders € 0,97 miljoen en voor vertrokken huurders € 1,6 miljoen. In deze bedragen is geen rekening gehouden met een eventuele voorziening voor dubieuze debiteuren.

Voorkomen van huurschulden
Door op tijd huurschulden te signaleren, proberen we het ontstaan van meer schulden of het oplopen hiervan te voorkomen. Soms is een snelle oplossing mogelijk, in andere gevallen blijkt er veel meer aan de hand te zijn. Als de huur langere tijd niet wordt betaald, gaan we op huisbezoek om afspraken te maken over de betaling. We schakelen dan ook vaak de gemeente in. Als dat niets oplevert, zetten we een deurwaarder in.

Huurkorting vanwege herstructurering

Huurders die door het slopen van hun woning moeten verhuizen naar een andere woning kunnen recht hebben op huurkorting. Door een korting te geven op de huurprijs van de nieuwe woning , verloopt de overgang naar de nieuwe huur meer geleidelijk. In 2018 bedroegen de totale kosten van deze regeling ongeveer € 250.000.

Huurderving als gevolg van leegstand

Leegstand wordt veroorzaakt door verkoop, sloop-nieuwbouw, renovatie, mutatieonderhoud en niet-aansluitende verhuur. Wij hanteren een norm van 1% voor huurderving als gevolg van leegstand (exclusief verkoopleegstand). Dit percentage berekenen we als volgt: huurderving gedeeld door de prolongatie (dus de derving + opbrengsten). In 2018 bedroeg het percentage huurderving circa 0,74%, dat is ruim binnen de norm. De totale huurderving als gevolg van leegstand (exclusief verkoopleegstand) bedroeg ongeveer € 716.000.

2.8 Woonlastenonderzoek

In 2014 voerden we, samen met vijf andere Drentse woningcorporaties en alle huurdersorganisaties, een onderzoek uit onder huurders naar de betaalbaarheid van het wonen. De uitkomsten van dat onderzoek zette betaalbaarheid nog hoger op de agenda en leidde tot nog meer maatregelen om wonen betaalbaar te houden. Denk bijvoorbeeld aan de inzet van de Voorzieningenwijzer, het toepassen van energiebesparende maatregelen en de aanpassing van streefhuren.

Uitkomsten Woonlastenonderzoek

In 2018 voerden we het woonlastenonderzoek opnieuw uit. Nu met tien woningcorporaties en onder maar liefst 60.000 huurders. Wij vroegen huurders hoeveel van hun inkomen zij aan huur, energie en gemeentelijke heffingen betalen en of ze gemakkelijk of moeilijk rondkomen. Ook stelden we de vraag of ze bekend zijn met onze extra inzet op betaalbaarheid in de afgelopen vier jaar.

De belangrijkste uitkomst is dat het aantal huurders met een betaalbaarheidsrisico substantieel is gedaald. In 2014 had nog ruim een derde van onze huurders een betaalbaarheidsrisico, nu is dat minder dan een kwart. Dit is het gevolg van passend toewijzen en een groter aanbod betaalbare woningen. Daarnaast hebben onze duurzaamheidsinvesteringen zichtbaar effect op zowel het gas- als elektriciteitsverbruik. De 'Monitoring huurbeleid 2018' van het ministerie laat zien dat we in Drenthe met 0,4% veruit de laagste huurstijgingen van Nederland (1,4%) hadden. In 2019 bepalen we welke maatregelen we voortzetten, toevoegen of schrappen.